Trong giao dịch mua bán đất đai, thông thường người mua phải đặt cọc một khoản tiền trước và việc đặt cọc đó được ghi nhận trong giấy đặt cọc mua đất, hay còn gọi hợp đồng đặt cọc. Bài viết dưới đây chúng tôi sẽ cung cấp đến bạn đọc nội dung giấy cọc đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Hợp đồng là gì
Căn cứ điều 385 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:
“Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.
So với định nghĩa về hợp đồng trong Bộ luật dân sự 2005 có thể nhận thấy định nghĩa về hợp đồng trong Bộ luật dân sự năm 2015 có một sự tiến bộ đáng kể.
Nếu Điều 394 Bộ luật dân sự 2005 sử dụng thuật ngữ “Khái niệm hợp đồng dân sự” thì Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 đã bỏ đi cụm từ “dân sự” và chỉ để “Khái niệm hợp đồng”.
Định nghĩa này thể hiện sự tiến bộ và hợp lý bởi lẽ khái niệm hợp đồng vừa thể hiện sự ngắn gọn, súc tích vừa mang tính khái quát cao được hiểu là bao gồm tất cả các loại hợp đồng theo nghĩa rộng (hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh tế, hợp đồng chuyển giao công nghệ…) chứ không chỉ là các hợp đồng dân sự theo nghĩa hẹp đơn thuần.
Đặt cọc là gì
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại điều 292 Bộ Luật Dân sự 2015.
Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rõ:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Giấy đặt cọc là gì
Giấy đặt cọc mua đất hay còn gọi là hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất là văn bản ghi chép lại sự thỏa thuận về các khoản đặt cọc giữa hai bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc hay là giữa bên bán và bên mua trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất.
Thông qua tờ giấy này thì bên mua sẽ giao một khoản tiền đặt cọc cho bên bán và có sự thống nhất của cả hai bên về khoản tiền đó trong thời gian cụ thể.
Việc viết giấy cọc đất thực chất là đảm bảo cho sự giao kết, thống nhất những điều đã trao đổi về mua bán nhà đất.
Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc công chứng không
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hoặc có người làm chứng.
Mức phạt cọc nếu không mua hoặc bán đất
Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, mức phạt cọc được quy định như sau:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Tiền trả trước có được coi là tiền đặt cọc
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng trong giấy cọc đất sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tuy nhiên, nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
- Bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi bên bán ký giấy cọc đất cần hết sức lưu ý vấn đề này vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên mua nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
Nội dung trong hợp đồng đặt cọc
Trong giấy đặt cọc phải có những nội dung chủ yếu sau:
- Thông tin bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc như: Họ và tên; sinh năm; số CMND/CCCD; Hộ khẩu thường trú; số điện thoại liên hệ
- Đối tượng hợp đồng
Ví dụ:
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền X VNĐ mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số abcxyz
Thông tin về thửa đất cần mua, bán
Ví dụ:
Thửa đất số abcxyz, tờ bản đồ số 123 tại địa chỉ abc theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 345 cấp ngày abc mang tên Nguyễn Văn A.
Thông tin cụ thể:
Diện tích chuyển nhượng xm2
Thửa đất số
Địa chỉ thửa đất
Mục đích sử dụng thửa đất
Thời hạn sử dụng
- Thời hạn đặt cọc
Ví dụ:
Thời hạn đặt cọc là Y ngày, kể từ ngày Z hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Giá chuyển nhượng
Ví dụ:
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là: X VNĐ
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
- Mức phạt cọc
Ví dụ:
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
- Phương thức giải quyết tranh chấp
Ví dụ:
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
- Cam đoan của các bên
Ví dụ:
Bên A cam đoan:
Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Bên B cam đoan
Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
- Điều khoản chung
Ví dụ:
Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Trên đây là toàn bộ tư vấn của Luật Rong Ba về giấy cọc đất. Nếu như bạn đang gặp phải khó khăn trong quá trình tìm hiểu về giấy cọc đất và những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ Luật Rong Ba để được tư vấn miễn phí. Chúng tôi chuyên tư vấn các thủ tục pháp lý trọn gói, chất lượng, uy tín mà quý khách đang tìm kiếm.
